Desde muy antiguo la propiedad raíz ha sido considerada como el bien de mayor preponderancia en nuestro tráfico económico y jurídico, teniendo una relevancia histórica mucho mayor que a la de los bienes muebles. Con todo, esta concepción se ha visto fuertemente matizada con las nuevas formas que ha adoptado el tráfico económico, particularmente con el surgimiento de bienes muebles mucho más apreciados que un pedazo de tierra (ej. acciones, autos, etc), sin embargo, nuestro sistema cuenta aún con un diseño registral de propiedad que es hijo de esta importancia histórica. En consecuencia, se hace necesario que, al momento de querer realizar un negocio sobre una propiedad raíz, sea necesario tomar los resguardos del caso, realizando lo que se llama ‘un estudio de títulos’ de la propiedad.
¿Cuál es su utilidad?
Son varios los pasos previos que uno debe tener a la vista al momento de querer celebrar una compraventa sobre un bien inmueble. Con este proceso de estudio, practicado por abogados, uno como potencial comprador puede advertir los eventuales riesgos a los que esta expuesta una propiedad.
Estos riesgos pueden ser alguna hipoteca pendiente, afectación a expropiación o a utilidad pública, algún embargo, arriendos oponibles a terceros dueños, prohibiciones de enajenar, gravámenes o cualquier condición que limite el derecho del vendedor sobre el inmueble, o que pueda poner en riesgo al comprador limitando su eventual dominio, o peor aún, exponiéndolo a perder la propiedad una vez celebrada la operación.
Hay que señalar que la revisión acuciosa de los títulos toma mayor relevancia cuando las operaciones son con financiamiento y se encuentran involucrados los bancos. Al constituir hipotecas para garantizar sus créditos, ellos también se preocupan de resguardar sus derechos.
También es importante destacar que por lo general quien debe preocuparse de realizar un estudio de títulos es la parte compradora. Sin embargo, por razones de buena fe contractual la parte vendedora suele hacer igualmente uno en paralelo.
¿Documentación requerida?
Es necesario distinguir si la persona vendedora es jurídica o natural.
Si es una persona natural, la documentación requerida es la siguiente:
- Copia de cédula de identidad por ambos lados.
- Certificado de estado civil.
- Cédula de identidad del cónyuge, si es que lo hubiere.
Si es una persona jurídica:
- Copia de escritura de constitución más extracto publicado.
- Copia de inscripción de extracto en el Registro de Comercio.
- Copias de las modificaciones que hubiere experimentado la sociedad, si hubiere.
- Copia de los poderes de los representantes de la sociedad (pueden ser los mismos estatutos).
- Certificado de vigencia de los poderes extendido por el Conservador de Bienes Raíces.
En cuanto a los títulos de dominio propiamente tal:
- Todos los títulos de dominio inscritos sobre la propiedad de los últimos 10 años.
- Copia de las Inscripciones de Dominio.
- Certificados de Hipotecas y Gravámenes.
- Copia autorizada de la escritura pública de compraventa.
- En el caso de que la propiedad fue adquirida hace más de 10 años, solo se requiere copia simple de las copias de las escrituras.
- Si fue comprada hace menos de 10 años, es necesario las copias de las inscripciones de dominio de todos los dueños anteriores.
- Hay que tener en cuenta los antecedentes requeridos de una persona jurídica, si dentro de este historial de propietarios alguno de los dueños revistió esta calidad.
- Reglamentos de copropiedad y su inscripción para el caso de condominios o departamentos que tengan propiedad común.
- En el caso de existir hipotecas pendientes, debe concurrir una cláusula de alzamiento del acreedor hipotecario. Esto puede hacerse antes de la compraventa o en el acto mismo, pero suele verificarse en este último caso, puesto que parte del precio va al acreedor hipotecario para cancelar la hipoteca.
- Si la propiedad fue objeto de una sucesión hereditaria, es necesario revisar las inscripciones de la propiedad a nombre de la sucesión.
Otros certificados requeridos (idealmente con vigencias no superiores a 15 días):
- Comprobante de pago de contribuciones.
- Certificado de no expropiación.
- Certificado de no afectación a utilidad pública.
- Certificado de número del domicilio.
- Certificado de vivienda social (si procede).
- Certificado de recepción final.
- Certificado de derechos de aseo al día.
- Certificado de avalúo fiscal.
- Gastos comunes al día (si procede).
¿Qué se hace en el estudio de títulos con todos los documentos requeridos?
Luego de relacionar los antecedentes, los abogados deben revisar que la historia del bien raíz se ajuste a derecho y se encuentre vigente la propiedad del actual dueño. Teniendo lo anterior despejado, es necesario revisar los obstáculos que puedan haber, los cuales pueden, o no, ser óbice para la compraventa propiamente tal. Como se mencionó, podría haber limitaciones al dominio, o, el derecho mismo del vendedor podría, sin necesariamente estar limitado, estar expuesto a perderse por no encontrarse estabilizados sus derechos (ej. clausulas resolutorias, incumplimientos, no haber inscrito el traspaso de dominio, etc).
Lo más importante es revisar todos los traspasos de dominio a título de venta o donación que haya experimentado la propiedad en los últimos 10 años. Dicho sea de paso, estos 10 años son el plazo máximo que contempla nuestro ordenamiento para estabilizar las relaciones jurídicas. En palabras simples, esto quiere decir que, si uno ha tenido por más de 10 años la propiedad de un inmueble inscrita su nombre, ya se hizo dueño por prescripción adquisitiva extraordinaria, por lo que mal podría perder el dominio frente a un tercero con mejor derecho.
¿Resultado del estudio de títulos?
Reunidos que sean todos los antecedentes antes mencionados y habiéndose hecho la relación de estos según los criterios apuntados, el abogado deberá confeccionar un informe. El cual dará cuenta de los elementos que pudieron haber sido identificados en el proceso de estudio, emitiendo una conclusión respecto del estado de la propiedad para ser adquirida o no, y las posibles soluciones en caso de advertir algún inconveniente reversible.
¿Cuándo hacerlo?
En general lo que se hace es celebrar una promesa con anterioridad a la compraventa para efectos de amarrar el negocio, dejando una cláusula expresa en la cual, del resultado del estudio de títulos, va a depender la suscripción de la compraventa prometida.
¿Qué garantiza el estudio de títulos?
Además de conocer el estado jurídico de una propiedad, da cuenta de la buena fe del adquirente a la hora de comprar. Por lo tanto, ante cualquier tercero que controvierta tus derechos sobre el inmueble ya adquirido, uno puede usar el estudio de títulos como respaldo de diligencia debida.
¿Qué hacer una vez que el estudio de títulos se encuentre listo?
Si la propiedad se encuentra visada para su compra por parte del abogado/a a cargo del estudio, uno se encuentra en condiciones de celebrar la compraventa concurriendo a una notaría para materializar el negocio.
¿Cómo me hago dueño?
Es esencial que una vez se celebre la compraventa y se cumplan las condiciones ahí estipuladas, se inscriba la propiedad a nombre del comprador presentando la escritura respectiva en el Conservador de Bienes Raíces. Si esto no se realiza, el comprador no se puede hacer dueño hasta que se inscriba, puesto que la inscripción es un requisito para traspasar el dominio. Tal como se dijo al principio de este artículo, esto se debe al sistema registral que tiene nuestro país.
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